작성일: 2026년 2월 기준
2026년 부동산 시장의 가장 중요한 변수는 단 하나입니다.
“양도세 중과 재개”
정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를
2026년 5월 9일까지로 종료하고,
5월 10일부터 다시 중과를 적용하겠다는 방침을 유지하고 있습니다.
이 정책은 단순 세금 변화가 아닙니다.
시장에 “5월 전에 팔라”는 신호를 보내는 정책입니다.
하지만 과연 지금 집을 실제로 팔 수 있는 환경일까요?
정책, 시장 반응, 대출 구조를 함께 보겠습니다.
1. 정부 정책 기조: 유예 연장 없다
기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는
양도세 중과 유예를 추가 연장하지 않는 방향을 유지하고 있습니다.
핵심은 다음과 같습니다.
- 2026년 5월 9일까지 유예
- 5월 10일부터 중과 재개
- 일정 계약에 대한 경과 규정 보완
정책 메시지는 명확합니다.
✔ 세 부담을 피하려면 5월 이전 매도 고려
✔ 특히 다주택 보유자에게는 시간 압박 발생
2. 양도세 중과 유예 종료 발표 이후 시장 반응: 매물은 늘고, 상승폭은 둔화
정책 신호가 나오면 시장은 먼저 “매물”에서 반응합니다.
최근 언론 보도에서 언급된 수치를 보면:
- 서울 전체 아파트 매물 증가
- 강남권 일부 지역은 증가폭이 더 큼
아래 그래프는 보도에서 언급된 증가율 수치를 참고해 재구성한 것입니다.
출처: 2026년 2월 언론 보도에서 언급된 매물 증가율 수치 재구성
중요한 점은 이것입니다.
매물이 늘어났다고 해서 곧바로 급락이 시작된 것은 아니다.
최근 서울 아파트 매물은 증가 흐름을 보이고 있습니다.
그러나 거래량은 신고 시차 특성상 월말 이후 확정되며, 단기 수치만으로 시장 방향을 단정하기는 어렵습니다.
현재는 매도 압박과 매수 관망이 동시에 나타나는 구간에 가깝습니다.
3. 왜 거래는 쉽게 늘지 않을까: 대출 규제의 구조
지금 시장을 이해하려면
세금보다 더 중요한 변수 하나가 있습니다.
대출
현재 주택담보대출은 LTV 비율만으로 설명되지 않습니다.
핵심은 DSR 중심 관리입니다.
3-1. 주택담보대출 한도 (금액 기준)
수도권·규제지역의 경우 주택 가격 구간별로
주담대 한도가 제한됩니다.
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택 가격(시가)에 따라 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억으로 한도가 차등 적용됩니다.
- 시가 15억 원 이하 → 최대 6억 원
- 시가 15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억 원
- 시가 25억 초과 → 최대 2억 원
예를 들어,
- 30억 원 아파트 → 대출 최대 2억 원
- 20억 원 아파트 → 대출 최대 4억 원
즉, 고가 아파트는 사실상 현금 비중이 매우 높아야 거래 가능합니다.
3-2. LTV(담보인정비율) 적용 구조
LTV(담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.
현재는 지역·규제 여부·차주 조건에 따라 차등 적용됩니다.
특히 규제지역으로 지정될 경우, LTV 비율이 강화 적용될 수 있습니다.
예를 들어, 일부 사례에서는
LTV가 기존 70% 수준에서 40% 수준으로 낮아지는 방식이 적용된 바 있습니다.
다만, 모든 지역과 모든 차주에게 일괄 적용되는 것은 아니며,
주택 가격, 차주 유형(무주택·다주택 여부), 대출 목적 등에 따라 달라집니다.
중요한 점은 현재 시장에서 실질적인 대출 제한은 LTV보다는 DSR(총부채원리금상환비율)이 더 크게 작용한다는 점입니다.
명목상 LTV가 허용 범위에 있어도
DSR 심사에서 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
3-3. DSR(총부채원리금상환비율) 관리 강화
DSR은 연 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
예를 들어,
- 연 소득 1억 원
- 기존 대출 원리금 상환이 이미 일정 수준이면
- 추가 주담대 가능액이 줄어듦
또한 스트레스 금리(가산 금리)를 적용하여
금리 상승 상황까지 감안해 심사합니다.
특히 수도권·규제지역 주택담보대출은 DSR 산정 시 적용되는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향되면서, 같은 소득이라도 대출 가능액이 줄어드는 구조입니다.
이 말은 곧,
명목상 LTV가 허용돼도
실제 대출 가능 금액은 DSR에서 줄어든다.
는 의미입니다.
관련 세부 기준은 금융위원회·금융감독원 발표 자료에 따라 수시로 조정될 수 있습니다.
3-4. 고액 대출 관리
고가 주택, 고액 대출은
은행 내부 심사도 더 보수적으로 이루어집니다.
✔ 총량 관리
✔ 고액 대출 별도 관리
✔ 소득 대비 부담 엄격 심사
따라서 강남 3구 등 고가 아파트는
- 매물은 나와도
- “살 수 있는 사람”이 제한됩니다.
4. 전세 세입자가 있는 집은 더 복잡하다
전세가 끼어 있는 매물은 변수 하나가 더 추가됩니다.
- 매수자의 즉시 실거주 어려움
- 명도 일정 조율 필요
- 잔금·이사 일정 충돌 가능성
즉,
매도는 가능해도 실행은 복잡해진다.
5월 전 매도는 단순히 매물 등록이 아니라
계약·잔금·세입자 일정까지 모두 설계해야 합니다.
5. 앞으로의 시장 시나리오
현재 상황에서 가능한 시나리오는 세 가지입니다.
시나리오 1
매물 증가 → 가격 협상력 매수자 이동
시나리오 2
매물은 늘지만 거래는 관망
(대출이 받쳐주지 않으면 거래 증가 제한)
시나리오 3
5월 이후 매물 축소
(중과 부담으로 매도 심리 위축)
현재는 1과 2가 혼재된 구간에 가깝습니다.
6. 그래서 지금은 어떤 시장인가?
지금 시장은 단순 상승장도, 급락장도 아닙니다.
정책은 매도를 압박하고
대출은 거래를 제한하고
전세 변수는 실행을 복잡하게 만듭니다.
한 줄로 정리하면,
팔고 싶은 사람은 늘고,
사려는 사람은 계산기를 두드리는 시장
입니다.
최종 정리
2026년 5월 양도세 중과 재개는 분명한 정책 변화입니다.
하지만
✔ 대출 한도(6억/4억/2억 제한)
✔ DSR 중심 상환 능력 심사
✔ 고가 주택 대출 보수적 관리
✔ 전세 세입자 변수
이 네 가지가 맞물려
매물 증가가 곧바로 급락으로 이어지지 않는 구조를 만들고 있습니다.
이 글은 시장의 “큰 판”을 설명한 1편입니다.
다음 글에서는
- 다주택자는 지금 팔아야 하는가
- 무주택자는 언제 사야 유리한가
- 전세 세입자는 어떻게 대응해야 하는가
를 각각 구체적으로 분석해보겠습니다.